Volltextveröffentlichungen (3)

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• Wolters Kluwer

  Mieterhöhungserklärung des Vermieters steuerbegünstigten Wohnraums - Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete - Erhöhung des Mietzinses - Fortfall des Mieterschutzes

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• NJW 1968, 1134
• MDR 1968, 658
• WM 1968, 537
• DB 1968, 753
• DB 1968, 754

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (7)

• BGH, 20.10.1959 - VIII ZR 28/59

  Rechtsmittel

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Entscheidend ist, ob das finanzielle Opfer des Mieters besonders groß war und zu einer wesentlichen finanziellen Entlastung des Vermieters geführt hat (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - LM 1. BMG § 18 Nr. 5 = WM 1960, 114).

  Das macht insbesondere eine Würdigung erforderlich, ob besonders vorteilhafte Zins- und Rückzahlungsbestimmungen eines Mieterdarlehens vorliegen (Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - LM 1. BMG § 19 Nr. 4 = NJW 1960, 386 = WM 1960, 114).

  Eine Entscheidung, von welchen Vorstellungen die Parteien bei Unterschreitung der Kostenmiete ausgegangen sind und ob der Vermieter auch einen die Kostenmiete nicht deckenden Mietzins für die Zukunft hat hinnehmen wollen, kann nicht getroffen werden, solange nicht festgestellt ist, worauf sich der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Kostenmiete gründet, auf welcher Grundlage also die vereinbarte Miete errechnet ist und wie sich die Kostenmiete bestimmt (BGH Urteil vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - a.a.O.).

  Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Urteile des erkennenden Senats BGHZ 26, 310, 318 [BGH 04.02.1958 - VIII ZR 13/57]; vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - a.a.O.; vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 = WM 1966, 225, 227).

• BGH, 12.01.1966 - VIII ZR 175/64

  Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens - Möglichkeit einer Erhöhung der …

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Damit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (…Urteil vom 1. Dezember 1965 a.a.O. und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225).

  Für die im übrigen noch zu behandelnde Frage, ob sich ein teilweiser Ausschluß aus den Umständen ergibt, ist schließlich im Urteil des erkennenden Senats vom 12. Januar 1966 (VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225) ausgeführt, es könne sich die Lösung anbieten, daß sich die von dem Mieter nach der Mieterhöhung zu zahlende Miete zur Kostenmiete so verhalte, wie die von dem Mieter mit Rücksicht auf die von ihn geleistete Mietvorauszahlung gezahlte Miete zu der Miete für dieselben Räume, die dann voraussichtlich vereinbart worden wäre, wenn ein Baukostenzuschuß oder eine Mietvorauszahlung nicht hingegeben worden wäre.

  Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Urteile des erkennenden Senats BGHZ 26, 310, 318 [BGH 04.02.1958 - VIII ZR 13/57];… vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - a.a.O.; vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 = WM 1966, 225, 227).

• BGH, 04.02.1958 - VIII ZR 13/57

  Mieterhöhung bei Geschäftsräumen (1. BMG)

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Im Urteil vom 4. Februar 1958 (BGHZ 26, 310) ist bereits ausgesprochen, es werde vor allem zu berücksichtigen sein, in welchem Umfang der geleistete Baukostenzuschuß die Gestehungskosten der betreffenden Mieträume - gemeint sind die den Mieter überlassenen - gedeckt habe.

  Das Berufungsgericht hätte auch prüfen müssen, ob nicht nach dem Willen der Parteien mit Rücksicht auf unverzinsliche und mit langer Laufzeit gegebene Mieterdarlehen eine künftige Mieterhöhung wenigstens anteilig ausgeschlossen sein sollte (vgl. Urteile des erkennenden Senats BGHZ 26, 310, 318 [BGH 04.02.1958 - VIII ZR 13/57];… vom 20. Oktober 1959 - VIII ZR 28/59 - a.a.O.; vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - BGHWarn 1966 Nr. 12 = WM 1966, 225, 227).

 
• BGH, 01.12.1965 - VIII ZR 14/64

  Anhebung einer Miete auf Höhe der Kostenmiete - Bedeutung des Zeitpunkts der …

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Selbst ein bei Abschluß des Mietvertrages den Vermieter unterlaufener Irrtum über die Baukosten schließt sein Verlangen nach Mieterhöhung nicht aus (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 1. Dezember 1965 - VIII ZR 14/64 - LM 1. BHG § 22 Nr. 3 = BGHWarn 1965 Nr. 235 = WM 1966, 41;… Fischer-Dieskau/Oschmann/Pergande/Wormit a.a.O. § 22 Anm. 5 Seite 549).

  Damit befindet es sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 1. Dezember 1965 a.a.O. und vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 - WM 1966, 225).

• BGH, 15.01.1964 - VIII ZR 61/63

  Tag der Bildung der ersten freien Marktmiete nach Wiederherstellung der …

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Der erkennende Senat hat im Urteil vom 15. Januar 1964 (VIII ZR 61/63 - LM 1. BMG § 24 Nr. 6 = WM 1964, 303 = BGHWarn 1964 Nr. 33) allerdings ausgesprochen, daß der Mieter von Geschäftsraum grundsätzlich nur einmal das Recht hat, eine Mieterhöhung nach den §§ 24, 18 1. BMG zu verlangen.
• BGH, 20.10.1959 - VIII ZR 100/58

  Mieterhöhung für steuerbegünstigten Wohnraum

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Dem Verlangen nach einer Mieterhöhung für steuerbegünstigten Wohnraum steht nicht entgegen, daß die Mietzinsvereinbarung erst nach dem 1. August 1953 getroffen worden ist (Urteil des erkennenden Senats BGHZ 31, 63).
• BGH, 30.10.1963 - VIII ZR 68/62

  Auszug aus BGH, 18.03.1968 - VIII ZR 86/66

  Im Urteil vom 30. Oktober 1963 (VIII ZR 68/62 - LM 1. BMG § 19 Nr. 10 = WM 1963, 1324) hat der erkennende Senat es mit auf die Behauptung der Mieterin abgestellt, ihr Darlehen decke einen beachtlichen Prozentsatz der beiden von ihr finanzierten Wohnungen.

• BGH, 18.11.1968 - VIII ZR 196/66

  Abschluss eines Mietvertrages - Unwirksamkeit einer Mieterhöhung

  Da schon deswegen keine Rede davon sein kann, daß der Gesetzgeber Gleiches, nämlich die Vermierung freifinanzierten und steuerbegünstigten Wohnraums, in bezug auf die Möglichkeit der Preisgestaltung ungleich behandelt habe, kann offenbleiben, ob sich das Mieterhöhungsrecht nicht auch deshalb rechtfertigt, weil jedenfalls bei grundsteuerbegünstigtem Wohnraum in den sogenannten "schwarzen" Kreisen der Mieter Mieterschutz genießt, was bei freifinanziertem Wohnraum nicht der Fall ist (§ 31 a Abs. 1 und Abs. 2 a MSchG; vgl. dazu Senatsurteil vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 - WM 1968, 537).

  Das entspricht der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Urteil vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 - WM 1968, 537, 539).

  Diese Erwägungen halten sich an die Grundsätze, die der erkennende Senat zu § 19 Abs. 1 1. BMG entwickelt hat (BGHZ 26, 310; Senatsurteil vom 18. März 1968 a.a.O. und die dort angeführten Entscheidungen).

• BGH, 07.12.1977 - VIII ZR 165/76

  Vermietung eines Wohnhauses - Vorliegen steuerbegünstigten Wohnraums - Freie …

  Im Rahmen des § 22 1. BMG ist es gleichgültig, wann die Klägerin die Steuerbegünstigung in Anspruch genommen hat (Senatsurteile vom 12. Januar 1966 - VIII ZR 175/64 = WM 1966, 225, 226, vom 18. März 1968 - VIII ZR 49/66 = WM 1968, 536 und ebenfalls vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 a.a.O.), und es ist für die Anwendbarkeit der Vorschrift auch unerheblich, daß die Klägerin rechtlich nicht gehindert gewesen wäre, von vornherein den zur Deckung ihrer Aufwendungen erforderlichen Mietzins frei zu vereinbaren (§§ 87, 85 Abs. 1 2. WoBauG (BGHZ 31, 63) und Senatsurteile vom 24. Juni 1964 - VIII ZR 207/63 = WM 1964, 1016 und vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 a.a.O.).

  Nach der Rechtsprechung des Senats sind derartige Umstände jedoch allenfalls als Beweisanzeichen dafür zu werten, daß die Parteien während der Vertragszeit eine Mieterhöhung ausschließen wollten (BGHZ 26, 310 sowie Senatsurteile vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 = WM 1968, 536 und vom 25. März 1968 - VIII ZR 134/68 = WM 1970, 794).

  Diese Tatsache wäre im Hinblick auf § 19 Abs. 1 1. BMG allenfalls von Bedeutung, wenn - was aber nicht vorgetragen ist - die Klägerin diese Kosten bei der Mietberechnung bewußt nicht mit angesetzt hätte und den Beklagten dies bei Vertragsabschluß bekannt gewesen wäre (zum Verzicht auf Ausschöpfung der Kostenmiete, gegebenenfalls auf Einzelposten vgl. Senatsurteile vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 a.a.O. unter II 3. …und vom 25. März 1970 a.a.O. unter I 1).

• BGH, 25.03.1970 - VIII ZR 134/68

  Klage gegen die Versagung einer begehrten Aufenthaltsgenehmigung für einen …

  Der erkennende Senat hat wiederholt ausgesprochen, daß der Vermieter eine kostendeckende Miete im Wege der Mieterhöhung nach § 22 1. BMG grundsätzlich auch dann verlangen kann, wenn er es bei Abschluß des Mietvertrages versäumt hat, eine zutreffende, an seinen Kosten orientierte Berechnung des Mietzinses vorzunehmen, wenn er die Miete also lediglich "gegriffen" hat (Senatsurteile vom 1. Dezember 1965 - VIII ZR 14/64 = WM 1966, 41, 42 = BGH Warn 1965 Nr. 235 und vom 18. März 1968 - VIII ZR 86/66 = WM 1968, 537, 538 = BGH Warn 1968 Nr. 74).

  Ein solcher Sachverhalt könnte möglicherweise für einen Mieterhöhungsausschluß nach § 19 Abs. 1 1. BMG sprechen (Senatsurteil vom 18. März 1968 a.a.O.).